当今社会，购房对于许多人来说是一个重要的人生决策，特别是在美国这样一个多样化而又充满机遇的国家。不过，对于初次购房的人来说，购房过程可能会显得有些复杂和不可预测。


为了帮助你更好地了解美国的购房流程，这里为您准备了一份详细的购房攻略。

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确定预算




在决定买房之前，首先需要明确自己的购房预算。考虑到首付款、贷款利率、月供以及其他相关费用，制定一个合理的预算，以确保你能够负担得起你理想中的房屋。


在确定预算的同时，可以选定一个合适你的经纪人，初步决定你希望在哪个区域购房以及希望购买的房型。如果是贷款购房，你还需要在此时选定贷款公司。


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获取贷款预批



全款购房者可以直接跳过这一步。而贷款购房者需要从银行或贷款机构拿到贷款预先批准信 (Pre-approval letter)。


你可以自行寻找银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请，也可以请经纪人为你协助办理。获得贷款预批意味着贷款人已审核你的信用和财务状况，而且你也可以在这个过程中了解你的预算上限与最高可贷款金额。


你可以接触多家贷款机构做比较，但比较最好于短时间内完成，避免因多次查询信用状况而影响信用分数；


最终申请贷款的贷款机构并不一定要与最初申请贷款预先批准信为同一间，所以其实在拿到贷款预先批准信后，你仍然可以继续寻找自己满意的贷款机构。

TIPS



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搜寻房源 实地考察



通过房地产网站、经纪人等渠道开始寻找适合你的房源。美国比较常用的选房软件有 Redfin、Zillow 和 Trulia，上面有关房屋的基本信息都可以找到。根据自己的需求和喜好，筛选出一些可能的选项。另一个方式，就是请你的经纪人挑选最新上市的房屋资料。


然后，对于你感兴趣的房源，可以安排实地考察，亲身体验房屋周边环境，邻居是否友善，房屋质量如何，关键是，你在房屋中是否感到舒服。


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提交购房要约




一旦找到心仪的房屋，你可以向卖家提交购房要约。这包括价格、交易条件等内容，一旦卖家接受，就进入了购房的正式流程。美国购房和中国购房最大的区别是，美国的房子是要自己出价的。


意思就是，无论你是通过哪个渠道得知的房源信息，上面的价格都是卖家给出的价格，不是最终价格。如果你对房屋感兴趣，需要向卖家给出你的购买价格。至于是高于还是低于卖家给出的价格，要视区域和卖家给出的价格而定。


比如像旧金山湾区等求大于供的区域，一般最终的成交价格都会远高于卖家给出的价格（有些甚至会超过 50%），而且有些卖家为了吸引更多买家，往往会开出非常低的钓鱼价，让你觉得可能要捡到宝了，实际只是一种策略而已。


当然，有些房屋已经在市场上放了很久（例如超过两个月）依然没有成交的话，你就有机会砍价了。你可以征求经纪人的意见后决定出价的金额。

5

向卖家发出购房合同




决定价格后，经纪人会帮你准备购房合同（Offer）。这个步骤中，一定要让经纪人给你详细解说各类条款。


经纪人会代你发出合约书（不能自己上门找卖家），包含出价金、订金、是否需要贷款、检查天数等细节，并附上订金支票（一般订金约为出价金额的2-3%）和资产证明。


在贷款购房的合同中，还需要包含贷款信息，例如首付比例。同时，还需要附上贷款预先批准信。


收到合约后，卖家对不同意的事项（可能是价格，也可能是其他方面）会给出回价书（Counter offer），你可以再回价，或者直接接受

。

6

双方接受购房合约


双方对购房合约达成协议后，你的订金会转至公证公司（Escrow）托管。


7

房屋检查




通常来说，在买家给出的购房合同中，都会有一个叫做“房屋检验”的定金返还退出保护条款。意思是，在双方接受购房合同后的的一段时间（通常是5-10天），买方可以对房屋做检验，如果检验结果有问题，买方可以要回订金。


这个阶段，你的经纪人会安排专业检查员检定全屋的各项状况。一般检验过程需要 2 至 3 个小时，1 至 3 天之后得出报告。这个报告包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命多少，应该怎样维护等等。如果检验后有问题，经纪人会协助你再与卖方协商，或修缮、减价或中止交易。验屋结果无争议后，交易最终敲定。


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贷款审批 房屋估价 购买房屋保险




如果是贷款购房，那么此时要开始递交贷款申请，贷款银行会进行房屋鉴价，确保该房屋符合市价并决定核贷金额。


若期间内因故无法取得贷款，则会根据此前买卖双方签订的合约，确定是否可以无条件取消合约并取回全数订金。


通常情况下，合约中会注明，如果无法取得贷款，买家可以无条件取消合约并取回全部订金。


如果鉴价没有问题且贷款得到批准，贷款银行会将所有贷款文件送进公证公司（Escrow）给买家签名，签完名后再送回贷款银行审核，确认无误后就会进行放款。


完成贷款申请后，你需要在过户结束日前，将头期款余额与各项买卖文件手续费存入 Escrow。


同时，加州法律规定，买房时必须购买火险、责任险等房屋保险。若是贷款买房，贷款银行会要求买家在过户前购买房屋保险。


9

完成过户公证手续


在买卖双方签订合同后，有两个公司会联系你，一个是公证公司，一个是产权公司，有时合二为一。这两家公司一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司。

公证公司主要负责文件签字，交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算。产权公司负责产权调查，出具产权报告和过户。你需要审阅产权报告以确保没有问题。


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再次确认房屋没有问题


因为过户需要一定的时间，在以上步骤都没有问题的情况下，在过户前两天或最好前 24 小时，经纪人带着买方再次查看房屋，确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。


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完成过户


成交日，公证公司将公证过的产权过户文件 Warranty Deed 正式在郡一级政府登记过户，拿到过户记录号。然后买家可以从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人，并在一段时间内（通常为结束后的3至6个月）收到正式房契 (Original Recorded Deed)。


完成这些之后，你就可以准备迁入新家啦。无论你是第一次购房还是经验丰富的购房者，了解这些步骤将有助于你做出明智的决策，实现自己的住房梦想。


信息来源：网络